日銀は1月24日、金融政策決定会合を開き、政策金利を現在の0.25%から0.5%に利上げることを決定しました。
日銀は2024年3月にマイナス金利を解除。追加利上げの決定は、2024年7月の会合以来、半年ぶりとなります。政策金利は2008年10月以来、17年ぶりの高い水準となりますね。
賃金や物価などの見通しが概ね予想通りに推移していることを決定理由に挙げたと発表しています。
今後の追加利上げ見通しについて、植田総裁は「調整のペースやタイミングについては今後の経済や物価、金融情勢次第であり予断は持っていない」と述べるにとどめています。
金利が上がると、今後の不動産価格や住宅ローンなどへの影響が予想されます。
都市部を中心に住宅価格の高騰が続く中、金利の上昇によってこうした傾向に歯止めがかかるとの見方もあります。一方で、銀行から借り入れをして不動産を購入している投資家にとっては返済負担が重くなるため、家賃の値上げ圧力が高まる可能性もあります。
今回の利上げを、投資家はどのように受け止めているのでしょう。
ローン返済の影響は?
借入額が大きいほど金利上昇に伴う返済負担も重くなります。
不動産投資では、自己資金なしのフルローンで借り入れるフルレバレッジ投資は返済比率が高くなる傾向があります。
ただある程度の規模を持っている不動産投資家で返済比率が50%を切るようであれば致命的な打撃はないように感じます。
また、資産規模が大きいとそもそも利益も大きいので税金負担が重くなります。そして、借入金の返済額のうち利息分は経費として処理できるため、税負担の軽減になるという考え方もできます。
不動産価格への影響は?
金利の上昇が実体経済に与える影響は不透明だ。不動産価格や家賃に今後どのような影響が考えられるのでしょうか。
私も気になり様々な専門家を調べたとこと、不動産マーケットへの影響は限定的とみている専門家が多いです。
理由としては、歴史的にみれば金利水準は依然低い状態にあって、物価上昇率を勘案しても実質的な金利は極めて低い水準にあるとしています。
また、金利の上昇は支払い増加につながるため、それだけを切り取ってみると不動産にはマイナスですが、もうちょっと視野を広げてみると、金利上昇の背景に物価や賃金の上昇があるため、今の緩やかな利上げ水準なら不動産価格への大きな影響はみられないと考えます。
今こそインカム重視の考え方をもつべき
単純に不動産投資のインカムゲインを考えた場合、金利上昇局面ではローンの利払いが増えるので、家賃収入から返済や経費を差し引いた手残りが減る可能性がある。そのような状況で、どのような投資戦略をとればいいのでしょう。
まず考えられるのは、インカムゲインが期待できないとして、キャピタルゲインを狙う投資家が増えると予想します。その場合相場より販売価格を下げないとと利回りが上がらないため、出口戦略で失敗する可能性があるので注意が必要です。
私自身も相場より安い物件がでるのではないかと日々マーケットに注目しています。
日本の場合は借地借家法で借りる人が強い国です。「日銀が金利を上げたから明日から家賃上げますよ」とはなかなかできませんが、テナントをなるべく入れ替えながら、今よりも高い水準の賃料で入れられるエリアを選んでいくことがポイントになってくるでしょう。
あるメガ不動産投資家は、昨年から新規募集分の賃貸借契約書に、“金利が上昇したら家賃を改定する”という旨の特約を入れているみたいですが、それが借地借家法の正当事由にあたるかどうかは正直わからないので、その特約が有効になるかどうかは微妙です。
金利が上がっても借地借家法で借主が守られている日本では家賃の値上げは難しく、築古物件になると修繕もかかってくる。そしてダメ押しで支払額が増えることによるキャッシュフローの減少・・・。
そうなってくると、インフレに伴う家賃上昇に対してリアルタイムに反応できる新築物件を見直すべきだと考えます。
ただ、今までの相場より家賃を上げても物件自体に力がなければ入居がつきません。立地や間取り、デザインなどの目利き力が、今後はさらに重要になるのではないでしょうか。
「金利ある世界」がローン返済額の増加やインカムゲインの手残り減少といった形で、ますます現実感を増しています。今後、追加利上げが行われる可能性は高く、オーナー側も家賃の値上げなどに踏み切らざるを得ない状況になり、今まで通帳だけみていれば安心だった世界から本当の投資家としての動きが必要になってきます。
そして、家賃の値上げ交渉には管理会社との連携も必要です。今後はインフレの中、管理会社としてオーナーをどのようにサポートをしていくべきなのかも問われてくる時代になりそうです。