ビジネスと不動産経済を本気で考えるブログ

今さら聞けない不動産投資の基本のキホン③~10の質問編~

はじめに

 

最近のニュースでは大企業ですら“リストラ”を実施している時代でもあるので、将来のことを考えると気が気でないですね。

もともとこのブログのテーマは『何かに依存しないでも生きていく』になっています。

私自身、会社経営とは別に数年前から株式投資や不動産投資を本格的に行っています。

その理由としては単純です。

自分の会社からの稼ぎだけに依存することなく、他に『収益の柱を増やす』ということです。

そうすることにより、再度リーマンショックみたいな経済的ショックを受けても大丈夫なように準備だけはしています。

そこで今回は不動産投資について色々質問される内容についてお答えしていきます。

質問編1は基本のキホンからになります。

では、はじめていきましょう。

 

不動産投資質問コーナー

 

Q1 利回りってなんですか?

まず大前提で『利回り』には3種類あります。

①想定利回り空室を考えず満室だった場合を想定した利回りのこと。

【想定利回りの計算方法】想定家賃収入÷物件価格×100

②表面利回り税金や経費などを含めずに計算した利回りのこと。

【表面利回りの計算方法】現在の家賃収入÷物件価格×100
・①の想定利回りとは違い、現状の空室状況を反映させた利回りになります。よく、不動産情報などに書かれている利回りはこの表面利回りになります。

 

③実質利回り表面利回りに経費などを反映させた利回りのことです。

【実質利回りの計算方法】(現在の家賃収入-経費)÷物件価格×100

実際の運用利回りを知るにはこの実質利回りを算出させます。

 

Q2 キャッシュフローってなんですか?

会計の世界でも出てくる言葉ですが、不動産投資でいうキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や経費などを引いた「残ったお金」のことをいいます。

キャッシュフロー=年間家賃収入―ローン返済額―経費

本当の意味でのキャッシュフローは、税金を差し引いた後いわゆる『税引き後キャッシュフロー』ですが、個人によって税率や経費計上なども違うため一般的には『税引き前キャッシュフロー』で話すことが多いです。

 

Q3 不動産投資のリスクってなんですか?

リスクとしてよくあげられるのは、

・空室リスク
・天災リスク
・金利上昇リスク
・不動産価格下落リスク
・建物老朽化リスク

などです。

ただ、上記のようなリスクは勉強することにより不動産投資の知識が増えれば必ず回避する方法があります。

私が思う一番のリスクは不動産投資において知っていなければならないことを知らないこと。

いわゆる“無知”であることのリスクです。

 

Q4 不動産投資セミナーに行ったほうがいいですか?
悪くはないと思います。

ただ、無料セミナーはあまりお勧めはしていません。

できれば有料の方がいいと思います。

私も去年何度か、主催者の方に招かれて講師としてセミナーを行ったことがありますが、有料でした。

このセミナーの内容は過去ブログに掲載してあります。

主催者側もお金を頂く以上より有益な情報を提供しようと思いますし、受講者の方の意識も高いので、色々な情報交換もできる機会があります。

 

Q5 人口が減っていくと言われていますが、不動産投資は大丈夫ですか?
確かに政府の発表でも将来にわたり人口は減っていくと言われています。

ただ、保有物件エリアでいきなり1年後急に人口が半分になったりするわけではありません。

どのような状況下でも満室経営ができる術は必ずあります。

 

Q6 金融機関へのアプローチの仕方を教えてください。
一番いいのは、『紹介』です。

ここ2,3年に一部の不動産業者や金融機関の不祥事で「一見さんお断り」の姿勢が強いです。

できれば、「売主」や「仲介業者」、「投資仲間」からの紹介を探ってみてください。

 

Q7 自己資金はどれだけ用意すればいいでしょう?
3年前ぐらいまでは、いわゆる『フルローン』は可能でした。

しかし、金融庁からの通達だったり、一部の不動産業者や金融機関の不祥事などで今はフルローンは難しい状況です。

現在であれば、物件価格の20%は必要となります。

その人の「属性」や「資産状況」により金融機関によっては10%でよかったりしますので、都度その金融機関にヒアリングすることをお勧めします。

 

Q8 物件を購入するうえで業者との付き合い方ってありますか?
収益物件に関しては、お客様っていうよりは“ビジネスパートナー”として接する方がいいかと思います。

お客様とはいえ、あまりにも横柄な態度をされると、いい物件も送ってくれない可能性はありますよ。

 

Q9 物件を購入するときは個人、法人どちらがいいですか?

基本的には『法人』で購入することをお勧めしています。

理由としては“節税”が可能ということです。

だからといって、いますぐ法人を立ち上げるのは必要ないです。

1棟目の場合は、購入物件が決まって、銀行の審査が下りてからでも遅くはありません。

この質問に関しては、「法人を立ち上げる内容のブログ」を近日公開しますので、改めて詳しく説明します。

 

Q10 不動産投資で何億も借金するって怖くないですか?

Q3のところでも言いましたが、無知=恐怖になります。

不動産投資に限らず全ての投資において大切なのは“準備”です。

色々なパターンの不動産投資本をまずは10冊以上読んで下さい。読みながら頭の中でシュミレーションするのも大事です。

不動産投資は、ちゃんと勉強して自分なりの投資法が確立できれば、株式投資よりも全然リスクはありません。

もし、1棟目を購入できれば、「お金がお金を生む」ってことが理解できます。

まとめ

 

今回は、不動産投資における基本の10の質問にお答えしました。

まだ不動産投資を始めたことがない会員さんからよく頂く質問です。

すでに何棟もやっている人からすると、分かっている内容ばかりだったかもしれません。

もっと突っ込んだ内容に関しては、追々更新していきます。

もし何か質問があれば是非お問い合わせください。

 

Instagramであれば、匿名の質問箱も用意してありますので是非。

 

著者プロフィール

Lidix

ライディックス株式会社 代表 山上 晶則

東京都で不動産会社を経営しています。
将来的に不動産経済がどうなるかは、あくまでも二次的な要因が大きいため、「国内外の政治経済や金融」、「異業種で成功している事例」などを分析することを得意としています。

このブログでは、現在の経済状況を自分なりに読み解き、時代に合った経営や様々な投資、そして、「何かに依存しない生き方」を求めて日々勉強している内容をアウトプットするために書いています。



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    私達の事業分野である不動産は、あくまで社会経済の一部です。より堅実な投資とは何かを考察するため、日々マクロな視点とミクロな視点で社会情勢を追いかけています。


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