ビジネスと不動産経済を本気で考えるブログ

今さら聞けない不動産投資の基本のキホン②~計画編~

はじめに

 

第1回の不動産投資の基本のキホンでは『不動産投資のメリット・デメリット』について解説しました。

ここからは実際に自分に合う不動産投資を見つけるために計画を練りましょう!

何事も計画が大事です。

有名な孫子の言葉を現代風に訳した言葉で

「勝つ者は先に勝利してから戦い、負ける者は戦ってから勝つ方法を考える」

という言葉もあります。

勝負は戦う前から決まっているという内容です。

不動産投資的に言うと、

『様々な知識とリスクを知り、その上で綿密な計画を建ててから物件を購入する』

ということになります。

計画を練る上でまず一番最初に大事なのがどの分野で勝負をするかです。

では、はじめていきまよう!

 

投資物件の比較

 

不動産投資には様々な商品があります。

まずはその比較から。

 

区分マンション

・投資額:少

・資産性:低

・利回り:低

・融資:難しい

【まとめ】

比較的少額から始められる商品ですが、キャッシュフローが出にくい特性があり、気を付けないとローン返済より利益が少なる可能性があります。もし購入を検討されているのであれば新築よりも中古の方がいいと思います。ただ、融資付けが厳しい商品でもあります。

 

一戸建て

・投資額:少~中

・資産性:低~中

・利回り:中~高

・融資:難しい

【まとめ】

比較的需要が高い投資商品です。住む方からすると、集合住宅よりも騒音が気にならないでしょうし、ペットも自由に飼えたりするメリットはあります。利回りも築年数が古い中古住宅であれば安く購入できる可能性もあるので利回りも大きく回る可能性は大きいです。

 

1棟アパート(木造)

・投資額:中~大

・資産性:中~高

・利回り:中~高

・融資:中(木造のため長期借入は不可)

【まとめ】

木造の耐用年数が22年と決まっているため融資機関が(築年数-22年)になります。中古アパートの場合、あまりにも築年が経過していると借入期間が短くなるため毎月の返済額が大きくなる可能性があります。そのため、比較的利回りは高めで設定されている商品が多い傾向があります。

 

1棟マンション

・投資額:大

・資産性:高

・利回り:低

・融資:中(長期借入可能)

【まとめ】

一番のメリットは長期借入ができることです。しかし、そのため利回りは低く設定されているのが一般的な商品になります。ただし、資産価値としては一番高いので、不動産投資家としては一番欲しい商品になってきます。その代わり、投資額も高額になってくることから難易度は高くなります。

 

新築と中古の比較

 

同様に新築と中古での比較を行います。

 

新 築

・投資コスト:

・利回り:

・融資機関:長期

・修繕費:低

・入居率:新築時は高い

【まとめ】

新築で一番ネックになってくるのが“利回りの低さ”になります。ただ、この低い利回りをクリアーできるのであれば、不動産投資を最初に行う場合新築をお勧めします。

私が新築を推す理由はまた別のブログで説明します。

 

中 古

・投資コスト:

・利回り:

・融資機関:短期

・修繕費:突発的な修繕費リスクあり

・入居率:経年劣化により低下する場合あり

【まとめ】

中古のため比較的購入しやすいですが、突発的な修繕をしなくてはならないリスクがあるため、購入前に修繕リストなどを売主から取得することがいいでしょう。(それでも費用がかかるケースもあります。)また、中古で短期借入になるため次の売却が難しい可能性はあります。

ホールド(長期保有)する目的での購入がいいかと思置います。

 

不動産投資の定説では初心者は中古物件が良いとされています。

理由としてはいくつかありますので参考にしてください。

 

□不動産投資初心者が中古から始めた方が良いと言われている理由

・一般的に中古の方が価格が安いため利回りは高く設定されています。投資可能資金が少ない初心者は、まずより安定的にキャッシュフローを稼ぎ出したほうがいいからです。

・賃貸中であれば、引き渡しのその日から家賃が入ってくるというメリットもあります。

*新築の場合は、建築後入居者を募集するため、『約3カ月から6カ月ぐらいは家賃が入ってこない』というような話もありますが、はっきり言って建てる業者次第のところはありますので、事前に販売方法や入居者募集方法などを聞いておく必要があります。

都心と地方の比較

 

□地方物件

・賃貸需要:低

・利回り:

・価格:

・家賃下落確立:大

・価格:低

・固定資産税:低

【まとめ】
そもそも人口が少ないので価格・家賃共に下落の可能性が大きいが、利回りは高めの設定のケースが多い。ただし融資の難易度は高いでしょう。最終的に売却益を狙うよりも長期保有に特化する方がいいでしょう。しかし、競合も少ないため資金的に余裕があるなら検討の余地はあるかと思います。

 

□都心物件

・賃貸需要:

・利回り:低

・価格:低

・家賃下落確立:

・価格:高

・固定資産税:高

【まとめ】

人口も多いため価格・家賃は維持される確立は高いです。評価も出やすいため融資も受けやすいでしょう。ただし、競合が多いため情報収取には様々なアンテナを張る必要があります。

 

まとめ

上記のように不動産投資の商品は色々あります。まずは、自分の属性や自己資金をチェックして勝負するジャンルを決めることが先決です。

例えば・・・

都市圏+中古+1棟アパート

地方+中古+1棟マンション

というように組み合わせで考えるとイメージしやすいです。

組み合わせができたら徹底的に調査することも忘れてはいけません

このブログの冒頭でも言ったように、まずは計画を練ることが一番大事です。

そして不動産投資を始めるタイミングは「やってみよう!」と決断したときがベストのタイミングです。

当然、投資をはじめるなら「金融機関が積極的に融資を出すときに、安く物件を買いたい」と思うと思いますが、残念ながらそうはうまくいかないのです。

なぜなら・・・

景気がいいとき→金融機関の融資姿勢は積極的だが、不動産価格は上昇
景気が悪い時    →金融機関の融資姿勢は消極的だが、不動産価格は下落

という関係だからです。

どんな投資も現状の環境で行うものです。そしてそれは不動産投資も同じです。

まずは、「絶対不動産投資を成功させる」という断固たる決意が必要ですし大切です。

何かに依存しなくても生きていくためのチャンスはいつだってあります。

是非、トライしてみてください。

 

最後に、Instagramのストーリーにてリアルな不動産投資の内容を公開しています。

是非フォローをお願いします。

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著者プロフィール

Lidix

ライディックス株式会社 代表 山上 晶則

東京都で不動産会社を経営しています。
将来的に不動産経済がどうなるかは、あくまでも二次的な要因が大きいため、「国内外の政治経済や金融」、「異業種で成功している事例」などを分析することを得意としています。

このブログでは、現在の経済状況を自分なりに読み解き、時代に合った経営や様々な投資、そして、「何かに依存しない生き方」を求めて日々勉強している内容をアウトプットするために書いています。



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