ビジネスと不動産経済を本気で考えるブログ

今さら聞けない不動産投資の基本のキホン①不動産投資のメリット・デメリット

はじめに

 

不動産投資は誰でも成功できる可能性がある投資ですが、残念ながら全員の方がうまくいくわけではありません。

もしかすると、うまくいっていない人の方が圧倒的に多い可能性も十分にあります。

ここ2.3年では、かぼちゃの馬車問題やある金融機関の不正問題等で世間をにぎわせた事件もありました。

今まで数多くのお客様と面談をさせて頂き、不動産投資がうまくいっていない人の共通点は『勉強不足』『知識不足』であるということです。

私自身不動産のプロでありながらアパートを保有する投資家でもあります。

そしてプロにもかかわらずいつも不動産を買うときは「ドキドキ」してしまいます(笑)

このブログを通じてもう一度『不動産投資の基本』を最初からお教えします。

その都度重要となるテーマをしぼり発信していきます。

すでに不動産投資をしているって人も、興味はあるけど怖くてできないっていう人も是非ご覧ください。

でははじめていきましょう。

 

不動産投資の仕組み

 

不動産投資には収益を生み出す方法が2種類があります。

 

□不動産投資の種類

①キャピタルゲイン・・・不動産を購入し、転売することで売却益を得ること。
②インカムゲイン・・・・不動産を購入し、そこに人を住まわせることで賃料収入を得ること。

 

①のキャピタルゲインは短期間で大きく儲けることが可能になりますが、基本的に『宅建業』の免許が必要になるため、一般的には家賃収入のインカムゲインをお勧めしています。(ちなみに不動産投資の本はほとんどこのインカムゲインに関する本になります。)

 

□不動産を購入する方法
①現金で購入
②銀行融資を受けて購入

 

ほんとんどの人は銀行融資を受けての購入になるかと思います。

 

不動産投資のメリット・デメリット

 

まずはメリットから説明します。

 

メリット①銀行から融資を受けることができる

他の投資は自分の手持ちのお金を使う必要がありますが、不動産投資の場合は銀行から融資を受けることが可能なため、いわゆる人のお金で投資ができます。また、実績と経験を積めばさらに融資を受けることも可能です。

 

銀行から融資を受けて投資ができるのは不動産投資だけではないでしょうか。

そして、運営実績が金融機関に評価をされると、さらに買い増しができる可能性もあります。

 

メリット②安定して収益を得ることができる

インカムゲインの不動産投資では、“家賃収入”を得ることが目的です。過去の歴史において突発的な事態が起きても急に来月から家賃が半額になるということはありません。

 

例えば2008年のリーマンショック以降の不動産の価格が下がりましたが、家賃はほとんど落ち込んではいません。

経済などの二次的な要因で不動産価格が変動しても、家賃はあまり変動しないという特徴があります。

 

メリット③節税効果がある

不動産投資の場合、減価償却をするとキャッシュフローは黒字のまま、帳簿上ではマイナスになることがあるので節税になります。

また、個人ではなく法人で購入した際は、通常の会社と同じような経費の使い方も可能です。

 

不動産投資をする際は、個人名義よりも法人名義で購入することをお勧めしています。

法人にするタイミングなどは、また別のブログにてご紹介していきます。

 

メリット④運営する必要がない

不動産投資の場合、管理会社が基本的に全てを行ってくれます。(例:賃借人募集・家賃集金代行・清掃・賃借人への連絡等)そのため実働労働はありません。

オーナーになれば毎月通帳だけをチェックすればいいのです。

 

管理会社の選定も重要です。基本的に全てをお任せするので、会社の規模が大きい小さいよりもフットワークが軽かったり、連絡事項はマメにくれる会社(担当者)がいいと思います。

管理会社の選定に関しても、別のブログで紹介していきます。

また、自らが運営をする必要がないため“副業”としても優れた投資だと思います。

 

メリット⑤基本的には資格を必要としません

賃貸業のオーナーには特別な資格などは必要としません。

ただ、不動産売買においてキャピタルゲインを狙うのであれば資格が必要になりますので注意が必要です。

 

最初は、資格がなくてもできる大家さんから始めて、自信がついたときに宅建業の免許を取るのも一つの方法です。

そうすることにより、保有物件以外で転売用の不動産も購入できるので、もっと大きく収益を伸ばすことも可能です。

 

しかし、不動産投資はメリットだけではありません。当然デメリットも存在します。

次は不動産投資におけるマイナスポイントを紹介していきます。

 

デメリット①初期費用が必要

以前は、フルローンで購入できた時代もありましたが、現在はある程度まとまった金額が必要になります。

売主から直接買うか仲介業者を介して買うかで手数料が違ってきますが、物件購入価格の1割はかかってきます。

 

この1割の自己資金といのは『最低でも1割』と言う意味です。

金融機関は申し込む方の「属性」と「金融資産」を重要視しますので、物件価格の2割を提示できればより効果的です。

 

デメリット②流動性が低い

「売りたい」と思ってもすぐに売却はできません。売却に向けて様々な準備が必要になります。

 

これは、「買いたい」と思ってもすぐには買えないのと一緒です。

流動性の低さが不動産の弱点かもしれません。

 

デメリット③空室リスクや価格が低くなる可能性がある

例えば空室になった場合収入が低くなってしまいます。しかし、融資を受けていると返済を待ってはくれません。万が一、ローン返済以下の収入になってしまったときは、自分の財産から払う必要がでてきます。

また、環境や景気の変化で物件自体の価格が下がる可能性もあります。

空室をなくすために様々な努力をしなくてはなりません。

ただ、基本的には運営は管理会社に任せますので、競合となる物件の詳細等は常に用意してもらう必要はあります。

しかし残念ながら管理会社によっては近隣の資料も出さず通常通り業務を淡々と行う会社も多く存在します。そうのような会社の場合は、すぐに変えた方がいいでしょう。

 

まとめ

 

どうでしたか?

第1回目の『不動産投資の基本のキホン』は不動産投資のメリット・デメリットを説明しました。

2回目以降に関しては、今まで私自身が経験したことや会員様から毎回質問されていることをピンポイントで解説していく予定です。

もし、ご質問があればお問い合わせにてご連絡下さい。

 

結局どんな投資でも“怖い”と感じるようでは、まだまだその分野では勉強不足ということです。

不動産投資はちゃんと正しい知識を身に付けることができれば全く怖くない投資商品です。

それどころか不動産投資ができれば“何かに依存しなくても生きていくことができる”大きな武器の1つでもあります。

“何かに依存しなくても生きていくことができる”という言葉は私自身の人生のテーマでもあります。

今後も、分かりやすく説明していきますので是非またこのブログでお会いしましょう。

 

私のInstagramではストーリーを中心に日々の不動産開発会社の代表としてのリアルな仕事内容や有益な情報、そしてプライベートを発信しています。是非、フォローをお願い致します。

 

著者プロフィール

Lidix

ライディックス株式会社 代表 山上 晶則

東京都で不動産会社を経営しています。
将来的に不動産経済がどうなるかは、あくまでも二次的な要因が大きいため、「国内外の政治経済や金融」、「異業種で成功している事例」などを分析することを得意としています。

このブログでは、現在の経済状況を自分なりに読み解き、時代に合った経営や様々な投資、そして、「何かに依存しない生き方」を求めて日々勉強している内容をアウトプットするために書いています。



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    私達の事業分野である不動産は、あくまで社会経済の一部です。より堅実な投資とは何かを考察するため、日々マクロな視点とミクロな視点で社会情勢を追いかけています。


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