弊社が提案する『コンパクトアパート』に関しては、純粋に立地と利回りで提案する収益物件ですが、中には、“節税”とうたいアパート購入を勧める不動産業者や税理士もいます。
そんな中2020年度の税制改正の中で消費税法に見直しが入ります。
賃貸経営で主な売上高となる家賃はもともと消費税がかからない。売上高自体が非課税なら控除も不可なのが消費税の原則。家賃収入だけだと本来控除を受けられないとろこを、「作為的に消費税の課税対象となる売上高を立てる手法」でした。
代表的な手法として、かなり前の時代では「自動販売機」作戦、最近までは「金地金」取引のスキームでしょうか。
そんな中、今回の税制改正では、賃貸住宅建物の取得については仕入れ税額控除の適用を認めないとする内容です。
財務省主税局によると、「いかなる手法を用いて課税売上高を作ろうとも控除は認めない」との発言をされているようです。
この税制改革は、新築であれば4月以降、中古であれば10月以降に契約する分から適用されます。
相続税に関しても同様の動きがあるようです。
賃貸不動産は一般的に相続税の課税ペースとなる評価額が低くなりやすい。現預金などで相続するより税額が少なくなる例も多いです。
下記の表は2億円をかけて土地を買いアパートを建て賃貸するケースです。
土地は入居者がいるので利用に制限がかかって評価額が一定率下がり、建物部分も計算上評価額は下がりやすい。このケースでいくと2億円の評価は、約7000万円まで下がることになります。
前のブログにも書きましたが、税務署が税務調査で評価額を否認する動きが目立ってきました。
特に厳しく見るのが「駆け込み節税」です。80代、90代の高齢者が賃貸経営に着手するケースのようです。
最近の保険でもそうですが、最近の節税に関しての改正がすごいです。これは日本で起業する人が少なくなるのも必然の流れですね。
私見ではありますが、そもそも“相続税”は必要なのでしょうか・・・。
北欧諸国では相続税がゼロの国もあり、シンガポールもゼロ、アメリカでも中間層の家族相続はゼロだったりしています。
もし、相続税がゼロの場合、他の分野（教育や消費）にお金を使うことできたりもすることから、正しい税制なのかは疑問が残ります。
ただ、アパート建築、アパート購入に関しては、節税目的で検討されるより、純粋に資産として、そして、キャッシュフローがちゃんと出る投資として考える時代になったことに関しては喜ばしい限りではあります。
